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いま漠然とお家を検討されている皆さん、「調整区域」聞かれたことありますでしょうか？

 

知らないと損してしまうかもしれない、「今後の市街化調整区域」

 

本日はこちらを解説したいと思います。

市街化調整区域とは？

「市街化調整区域」とは、文字通り市街化を抑制して調整していくというものです。

 

土地計画区域内の土地は「市街化区域」「市街化調整区域」「非線引き区域」の3つに分かれます。

 

・市街化区域

→すでに市街地を形成している区域、または今後10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域

 

・市街化調整区域

→市街化が進まないよう抑える区域であるため、人が住むためのまちづくりを行う予定のない区域

 

・非線引き区域

→都市計画区域内でも区分しない区域（つまり市街化区域と市街化調整区域以外の区域）

将来的に市街化する区域ではあるものの現時点では何も決められていない区域

上記の通り、市街化区域はすでに市街地が形成されているため、電気・ガス・水道や道路・公共交通機関、病院・学校・役所などの社会インフラが整備されている、もしくは今後整備される可能性が高いエリア。

 

つまり、住みやすい地域であると言えます。

 

一方で市街化調整区域は農地や森林などの保護のため、住宅など建物の建築が許可されていないエリアのことを言います。

 

そのため市街化調整区域で家を建てるとなると、“開発許可”といって、行政へ開発申請を行い、許可を得る必要があります。

 

例えば、建物が建っていない雑種地や原野、山林などは、現状は“宅地”ではないため、開発許可申請によって「宅地」に変更にすることで初めて家が建てられることとなります。

 

ただし、許可要件を満たさないものに対しては開発許可が下りない場合もあるため注意が必要です。

 

岡山市の市街化調整区域について

 

さて、そんな市街化調整区域ですが、実はこの度“岡山市では市街化調整区域への建築が今後できなくなる”ということを発表しました。

 

2023年10月に発表された内容としては、岡山市開発行為の許可基準に関する条例「50戸連たん制度」の廃止です。

 

50戸連たん制度とは

 

→敷地と敷地の距離が55ｍ以下の建物が50戸以上ある地域では、市街化調整区域でも住宅用地開発が許可されるという制度

 

2001年から2022年の間に、8068件もの住宅建築がこの制度によって許可されました。

 

岡山市は市街化区域が、市全体の面積の13.2％となり、大部分が市街化調整区域となっています。

 

この制度は岡山市の都市の拡張と住宅供給の増加を支える役割を果たしてきました。

 

しかし、近年では価格が抑えられることもあり、その市街化調整区域の開発が進み、逆に中心部の空洞化が問題視されています。

 

このまま市街化区域内の人口が減少し続けると、店舗や病院などの生活サービス施設の維持が困難になることから条例の廃止に踏み切りました。

 

そもそも、市街化調整区域とは農業を推進し、農家を守るための地域でもあります。

そのため田畑の開発には「50戸連たん制度」のような厳しい制約があり、この制度を用いることで住宅を建築することができていました。

 

今回その制度が廃止になるということで、新たに田畑を開発して住宅を建築することが出来なくなってしまいます。

もちろん、市街化調整区域内にすでに建っている住宅の建て替えなどはできますし、スーパーや病院など地域に必要とされる施設を建築することは可能です。

 

廃止が発表されてからすでに1年が経とうとしていますが、この間に何が起きているかというと、市街化調整区域に土地を持たれている方、今後は売れなくなる土地を持っていても仕方ないということで軒並み手放している。つまり売りに出しているのです。

 

ということは、実は今、これまで以上にたくさんの分譲地が売り出ているというお話しです。

 

ちなみに、岡山市の市街化調整区域といえば、分譲地も沢山できている「南区浦安」、「藤田」、北区では「川入」、「花尻」など、岡山インター付近の「津高」など、かなり便利で人気なエリアなのです。

 

そのほとんどで今後は家が建てられなくなるというお話しなので、これはかなり深刻です。

 

市街化調整区域の問題点

また、更に問題な点が、市街化調整区域で家が建てられないということは、市街化区域の価値が上がると言われています。

 

今後、調整区域が無くなるということは、市街化区域の価値が上がり、それに伴い価格が上がることは間違いないので、今まさに土地購入を検討されている方はまだ間に合う市街化調整区域、もしくは価格高騰前の市街化区域で探されることをお勧めします。

 

ちなみに、お隣の倉敷市や総社市はすでに市街化調整区域での建築はできなくなっています。実際に、倉敷市や総社市では、当時の土地相場よりも400～500万程高騰したエリアも存在しています。

 

もしかしたら、ご自身の住みたいエリアが市街化調整区域かもしれないです。

 

そうなると将来そのエリアへ家を建てることが難しいかもしれません。

 

家づくりの中で土地については特に難しいことが多く、ご自身で調べようと思うと中々大変です。

 

是非その辺りは、土地に詳しい住宅会社へお早めにご相談ください。

 

 

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