2022/07/05
【2022年改正版】失敗しない令和4年以降の住宅取得資金贈与のタイミング～住宅購入に必要な税金を解説～
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ベル・ホームのマルチサポート係の舛永です。
今回は住宅取得の際には、土地、建物代金以外にも様々な諸費用がありますが、その中でも分かりにくい税金関係のお話です。
住宅取得の際にかかる税金として、「印紙税」「不動産取得税」「固定資産税」「登録免許税」「贈与税」などがあります。
■【印紙税】住宅取得に必要な税金
住宅取得の際に様々な契約書を交わすことになりますが、その際に必要となってくるのが「印紙税」です。
まず、土地を取得する際に、不動産会社を通じて土地の売主と「不動産売買契約書」を交わします。
次に住宅会社との「工事請負契約書」、さらに住宅ローンを利用する場合においては、銀行などの金融機関との「金銭消費貸借契約書」交わします。
売買契約書や工事請負契約書などの課税文書（収入印紙を貼る必要がある文書）に収入印紙を貼ることで納税をします。
なお、印紙は文書ごとに貼付する必要があるため、複数の文書を作成すれば、その分だけの収入印紙が必要となります。
■【登録免許税】権利を登記する必要際に必要な税金
土地の売買契約が成立すると、その所有権を自分のものにする「所有権移転登記」や住宅を新築した場合、その建物の「所有権保存登記」
また、銀行などから住宅ローンを利用する場合においては、「抵当権」の設定登記などが必要となります。
要はそれぞれの「権利」を「登記」する必要が生じます。
その際に課されるのが「登録免許税」です。
更に、入居後、「不動産取得税」（土地、建物の金額によります）、「固定資産税」などがあります。
但し、「不動産取得税」については、一定の要件を満たせば、軽減措置を受けることも出来ます。
例えば、不動産取得後にかかる不動産取得税であれば、税率軽減のほかに、新築住宅の建物部分で課税標準額から1200万円（長期優良住宅の認定を受けた場合は1300万円）控除されます。
結果として、課税標準額は実際の建物価格より低い場合が多いので、「不動産取得税」がゼロになる場合が多いです。
「固定資産税」は、新築住宅に対しては、床面積120㎡までの建物分の税額が半額に減額される制度があります。
減額される期間は、長期優良住宅であれば3階建て以上の耐火・準耐火建物で7年間、それ以外は5年間です。
長期優良住宅以外の場合は3階建以上の耐火・準耐火建物で5年間、それ以外で3年間です。
■【令和4年以降も利用可】住宅取得資金贈与の非課税措置
次に、住宅取得の際に、親から資金援助をもらって取得する場合もあると思いますが、よく注意しないと課税されることがあります。
「贈与税」には非課税制度が設けられているので、こちらを利用したいものです。
贈与税の非課税制度としては、まず「暦年課税制度」があります。
これは、基礎控除額110万円（1年間にもらった財産の合計額）以内であれば、贈与税がかからないというものです。
更に、将来相続する予定のお金を事前にもらう「相続時精算課税制度」を利用する方法もあります。
この制度を利用した場合、非課税枠は最大で2500万円となります。
ただし、一度この制度を選択した場合、それ以降、「暦年課税」の１１０万円の控除は利用出来なくなります。
非課税の特例分を差し引いた贈与額については、相続時の相続財産に加えられて相続税で精算される事になるといった注意点が必要です。
さらに住宅取得においての非課税制度には「住宅取得等資金贈与の非課税制度」というものがあります。
これは、両親や祖父母などの直系尊属から、住宅取得の資金援助を受けた際、一定額が非課税になる特例です。
現行の条件では、適用期間が2023年末までで、
受贈者（贈与を受ける人）の年齢要件18歳以上の子や孫、
適用を受ける住宅の要件は、昭和57年以降の新耐震基準に適合している住宅、
非課税の限度額は、耐震・省エネ等住宅であれば1000万円、それ以外の一般住宅では500万円になります。
なお、「暦年課税制度」「相続時精算課税制度」は「住宅取得資金贈与の非課税制度」と併用することが出来ます。
「住宅取得等資金贈与の非課税制度」に「暦年課税制度」を組み合わせれば、一般住宅で610万円、省エネ等住宅であれば1110万円までは贈与を受けても非課税となります。
「住宅取得資金贈与の非課税制度」ですが、この制度を受けるには、いくつかの注意点があります。
まず、耐震・省エネ等住宅で最大の1000万円を受ける場合、取得しようとする建物の性能がわかる書面（性能証明等）が必要となります。
これは、新築の場合は着工までに申請をしておかなければ、発行出来ないものです。
したがって、利用する場合は、必ずハウスメーカーや工務店にお願いしておきましょう。
次に土地に関する事ですが、あくまでも「資金」ですので、「土地名義」だけの所有権の移転では、非課税の制度を受けることは出来ません。
「資金援助」を受けた上での「土地購入」の場合はO Kです。
次に、「資金援助」を受けた年の1月1日から12月31日までに、新築住宅が完成しなかった場合は、「資金援助」を受けた翌年に一旦、申告が必要となります。
よく、この申告を忘れる方がいますので要注意です。
このように住宅取得には様々な税金が課されます。
税額の合計が数百万円になることもあります。
同時に減税や非課税制度を利用することで、少ない納税で済ますことも出来ます。
資金計画時に税金面の相談も通常の住宅会社では出来ると思いますので、必ず相談すべきです。
仮に相談出来ない会社は、住宅会社選びから外すべきです。
前回お話しした、「住宅ローン減税」と同様にしっかり事前に資金計画を行うことは「幸せな家づくり」の第一歩です！
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